24 กันยายน 2561
อันที่จริงแล้ว ยังมีความมั่งคั่ง (Wealth) อย่างหนึ่งที่คนเราสะสมไว้ตั้งแต่วัยทำงาน คือ บ้านที่ผ่อนส่งกันนานถึง 20 - 30 ปี ทำให้เงินเก็บทั้งชีวิตร่อยหรอลงกับการเป็นเจ้าของ แต่จะทำอย่างไร เมื่อถึงคราวจำเป็นในยามเกษียณ จะสามารถเอาบ้านมาแปลงเป็นเงินเพื่อใช้จ่ายเหมือนทรัพย์สินอย่างอื่นได้ โดยไม่ต้องหวังพึ่งใครและยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นได้ไปตลอดชีวิต
คำตอบเหล่านี้อยู่ที่ Reverse Mortgage (การกู้จำนองบ้านแบบย้อนกลับ) หรือ ชื่อที่ผมตั้งขึ้นมาเองว่า “บ้าน...แลกบำนาญ” เพราะสิ่งที่พิเศษยิ่งไปกว่าทรัพย์สินอย่างอื่นนั้นก็คือการที่จะได้เงินรายงวดมาเพื่อใช้จ่ายไปเรื่อยๆ จนกระทั่งเสียชีวิต (ไม่ตาย...ไม่เลิกจ่าย) ในขณะที่ยังมีบ้านให้อาศัยอยู่ ทำให้สามารถแก้ปัญหาการวางแผนการใช้เงินในยามเกษียณที่คาดคะเนไม่ได้ว่าจะต้องการเงินรายงวดเพื่อใช้จ่ายไปจนถึงอายุเท่าไร
หลายคนคงจะเคยได้ยินคำว่าการกู้จำนอง หรือที่ภาษาอังกฤษเรียกกันว่า “Mortgage loan” ซึ่งก็คือการที่เราเอาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ไปค้ำประกันเพื่อให้ได้เงินกู้มาก้อนหนึ่ง จากนั้นเมื่อกู้ยืมเงินก้อนมาแล้ว เราก็จะต้องผ่อนจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นงวดๆตามแต่จะตกลงกันไปและเมื่อผ่อนจ่ายจนครบหมดแล้วจึงจะสามารถไถ่ถอนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นคืนมาได้แต่ถ้าเราไม่สามารถทำตามสัญญาที่ให้ไว้ก็จะมีสิทธิ์ถูกยึดที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เราเอาไปค้ำประกันไว้ได้โดยหลัก ๆ แล้ว การกู้จำนองจึงเป็นการกู้ยืมเงินก้อนมาโดยเอาบ้านหรือที่ดินไปค้ำประกัน และถ้าใช้หนี้คืนไม่ได้ ก็จะโดนยึดบ้านหรือที่ดินไป เป็นอันเจ๊ากัน
Reverse Mortgage คือการกู้จำนองบ้านแบบย้อนกลับ ที่เรียกว่า “ย้อนกลับ” ก็เพราะว่ามันทำงานในทิศทางตรงกันข้ามกับการกู้จำนอง (Mortgage) ทั่วไป เพราะปกติผู้กู้จะต้องจ่ายชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นงวดๆ ให้กับสถาบันการเงินที่ให้กู้ ในขณะที่ Reverse Mortgage นั้น สถาบันการเงินจะต้องจ่ายเงินให้กับผู้กู้เป็นงวดๆ รวมทั้งอาจจะกันวงเงินจำนวนหนึ่งไว้ สำหรับการเบิกใช้ในยามฉุกเฉินเพิ่มเติม โดยผู้กู้ไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินคืนจนกว่าจะเสียชีวิต แต่สิ่งที่สถาบันการเงินที่ให้กู้จะได้รับไปก็คือบ้านหรือที่ดินของผู้กู้ที่เสียชีวิตแล้ว
Reverse Mortgage จึงถูกจัดเป็นเงินกู้แบบ ได้เงินมาก่อนล่วงหน้า แล้วค่อยจ่ายคืนเงินก้อนให้ทีหลัง (Deferred Payment) ประเภทหนึ่ง โดยมีเงื่อนไขว่าผู้กู้จะต้องอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นเป็นหลักตลอดการกู้ยืม ซึ่งทางหลักคณิตศาสตร์ประกันภัยแล้ว เราจะถือว่า Reverse Mortgage คือแบบประกันบำนาญประเภทหนึ่งที่พ่วงกับอสังหาริมทรัพย์ หรือจะเรียกในภาษาของธุรกิจประกันภัยว่า “การกู้จำนองล่วงหน้าเพื่อแลกประกันบำนาญ” หรือ จะเรียกสั้นๆ ว่า “บ้าน...แลกบำนาญ” ก็ไม่ผิด
ยกตัวอย่างเช่น ในสหรัฐอเมริกานั้น การทำ Reverse Mortgage สามารถทำได้ โดยเจ้าของบ้านนั้นต้องอยู่อาศัยในบ้านหลังนั้นเป็นหลัก ซึ่งคนที่จะทำ Reverse Mortgage นั้นไม่จำเป็นต้องแสดงรายได้หรือไม่ต้องตรวจสุขภาพประกอบการยื่นเรื่อง เพราะยิ่งสุขภาพไม่ดีก็หมายถึงการที่จะได้รับเงินรายงวดที่น้อยลง ทางสถาบันการเงินหรือบริษัทประกันที่รับทำ Reverse Mortgage จะห่วงเรื่องคนที่สุขภาพดีมากและมีแนวโน้มที่จะอายุยืนมากกว่า (เหมือนกับการประกันบำนาญ)
โดยล่าสุด ท่านสมชัย สัจจพงษ์ ปลัดกระทรวงการคลัง ระบุว่า บรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) ได้ลงนามร่วมกับองค์กรตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งสาธารณรัฐเกาหลี (KHFC) เพื่อพัฒนาตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยในการทำ Reverse Mortgage เพื่อดูแลผู้สูงอายุที่ไม่มีเงินบำนาญ ไม่มีเงินออม แต่มีบ้านเป็นของตนเอง สามารถนำมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อกู้เงินจาก บตท.นำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวันได้
ใครที่คิดว่าตัวเองจะอายุยืน...ทนรอกันอีกหน่อยครับ...เราคงได้เอาบ้านมาแปลงเป็นเงินรายเดือนให้ใช้จ่ายจนกว่าจะพอ... เรียกว่า “จ่ายจนจุก” ไปข้างหนึ่งตลอดอายุขัยกันเลยทีเดียว...
อ้างอิง : ประชาชาติธุรกิจ
FSA, FIA, FRM, FSAT, MBA, MScFE (Hons), B.Eng (Hons)
ผู้เขียนหนังสือขายดี The Top Job Secret ภาค 2 และที่ปรึกษาบทภาพยนตร์ Love Battle รัก 2 ปียินดีคืนเงิน
